Определение рыночной стоимости торгового помещения

 Базовой формулой в затратном  подходе является:

собственный капитал = активы – обязательства.    

 Методики затратного подхода  к оценке используются в следующих  случаях или ситуациях:

• оценке предприятий с высоким уровнем фондоемкости, со значительными нематериальными активами и возможностью их выделения и оценки, не имеющих ретроспективных данных о прибылях, новых недавно зарегистрированных, предприятий, значительную часть активов которых составляют финансовые активы (ценные бумаги, дебиторская задолженность, денежные средства);
• оценке контрольного пакета акций предприятия;
• оценке холдинговых или инвестиционных компаний (когда предприятие не получает прибыли за счет собственного производства).

 

    Методика ликвидационной стоимости используется при следующих ситуациях:

• ликвидации предприятия;
• финансировании предприятия-должника;
• выработке плана погашения долгов предприятия, оказавшегося под угрозой банкротства;
• анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные подразделения;
• экспертизе программ реорганизации предприятия.

 

    Основное преимущество этих  методик заключается в том, что  они основываются в большей  части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса и поэтому менее умозрительны. Основной недостаток – они не учитывают будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, эти методики довольно сложны и трудоемки в использовании.    

Информационное обеспечение затратного подхода. Информация, необходимая для оценки стоимости предприятия, включает совокупность сведений о прошлом и настоящем финансово-экономическом состоянии предприятия и условиях его развития, а также данные об имуществе предприятия и правах на это имущество. Используемая информация должна достоверно отражать ситуацию на предприятии, точно соответствовать целям оценки и комплексно учитывать внешние условия функционирования оцениваемого предприятия. Все стадии оценки связаны с анализом собранной информации. В зависимости от источников оценочную информацию можно подразделить на внешнюю и внутреннюю.    

 К внешней информации можно  отнести данные о стадии экономического  цикла, на которой находится страна, о занятости, уровне жизни, состоянии инвестиционного климата, рынка предприятий, ставках дохода на собственный капитал, процентной ставке и ее динамике, об уровне инфляции, ставках налогообложения, состоянии отраслевой и региональной экономики. При этом важна также информация о конкуренции на рынке, где приходится действовать оцениваемому предприятию. Составляется список фирм, с которыми конкурирует рассматриваемое предприятие по каждому виду продукции (работ, услуг) и по каждому рыночному сегменту; определяется рыночная доля предприятия в каждом сегменте, выявляется тенденция и устанавливается конкурентная и ценовая стратегии предприятия. Весьма важен сбор информации о фактах, определяющих спрос и его изменения. В совокупности с анализом предложения и издержек предприятия это позволяет прогнозировать объем продаж.    

 Таким образом, к внешней  информации относятся макроэкономические  и региональные данные по отраслям, в которых действуют оцениваемые  предприятия, и данные о сопоставимых  предприятиях.   

 Основные источники внешней  информации:

• законодательство РФ;
• данные Государственного комитета по статистике;
• программы правительства и прогнозы;
• периодическая экономическая печать;
• аналитические обзоры информационных агентств (“Веди”, “Альфа капитал” и др.);
• отраслевые информационные издания.

 

    Самый распространенный способ  представления общих данных –  это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора  рынка, на котором функционирует  предприятие, вида продукции и  цен на нее, местоположения предприятия (т.е. данные о городе, районе, где расположено предприятие). Преимущество данного способа заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию, ее можно использовать для оценки других предприятий.   

 К внутренней информации  относятся данные об оцениваемом  предприятии. Они содержатся в основном в бухгалтерских документах: балансе предприятия, отчете о финансовых результатах, отчете о движении денежных средств, а также в других отчетно-аналитических документах. Полезной для оценки может оказаться информация от руководителей и работников предприятия о том, какие возможности развития предприятия, проблемы, с которыми сталкиваются или могут столкнуться в будущем, они видят. Потребуется информация о нематериальных активах предприятия, о том, что оно выиграет от своего имени, марки, патентов, лицензий и насколько надежно они защищены. Один из способов сбора внутренней информации об оцениваемом предприятии – опрос устный или письменный (например, с помощью анкет). Вопросы при опросах могут быть самые разнообразные: история создания предприятия, производимая продукция и услуги, процесс реализации продукции, персонал и управление, характеристика технической базы, степень ее использования. Вопросы могут быть детализированы. Например, вопрос о персонале предприятия может быть рассмотрен с точки зрения возраста работников, образования, квалификации, опыта работы, оплаты труда.   

 Для оценки предприятия важно  получить информацию о государственном  регулировании деятельности предприятия: об ограничении цен на продукцию, о ставках налогообложения прибыли, имущества, других платежах, о льготах  по налогообложению или бюджетных  дотациях, если таковые имеются.   

 Наиболее важной внутренней  информацией для оценки стоимости  предприятия имущественным подходом  является содержание имущественного  комплекса предприятия. Имущественный  комплекс – это недвижимое  имущество, движимое имущество и  вложения, нематериальные активы (отражаемые и не отражаемые в балансе), оборотные средства.   

 Таким образом, основными источниками  внутренней информации являются:

• бизнес-план;
• данные отдела маркетинга;
• интервью с руководителем предприятия и работниками;
• ретроспективная финансовая отчетность.

 

    После сбора информации ее  проверяют на достоверность, анализируют, корректируют, трансформируют и  нормализуют.   

 Целью инфляционной корректировки  документации является приведение  ретроспективной информации за  прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта. Простейшим способом корректировки является переоценка статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например, американского доллара.   

 Трансформация бухгалтерской  отчетности подразумевает пересмотр  и изменение формы ее представления, чтобы добиться более точных  результатов оценки. Как правило, она производится, когда в процессе  оценки анализируются предприятия-аналоги, находящиеся в различных странах, имеющие различные методологии бухгалтерского учета.   

 Трансформация бухгалтерской  отчетности представляет собой  процесс внесения поправок в  основные активы предприятия  на величину износа капитальных и нематериальных активов, размеров доходов, товарно-материальных ценностей и запасов, дебиторской задолженности.    

 Финансовая отчетность в  трансформированном виде – более  достоверная и надежная база  для сравнения оцениваемого предприятия  с предприятием-аналогом и среднеотраслевыми параметрами различных стран.   

 Нормализация бухгалтерской  отчетности – это внесение  “нормализующих” поправок в  статьи баланса и в отчет  о финансовых результатах, характерных  для нормально действующего предприятия. Поправки касаются:

• разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов;
• метода учета операций (например, учет запасов) или метода начисления амортизации;
• корректировки данных бухгалтерской отчетности с целью определения рыночной стоимости активов.

 

    Нормализация бухгалтерской отчетности (в отличие от трансформации) осуществляется всегда. После нее рассчитываются и анализируются финансовые показатели предприятия, и делается вывод о финансово-экономическом состоянии предприятия, на основании которого рекомендуется методика расчета стоимости оцениваемого предприятия. Если финансово-экономическое состояние предприятия близко к банкротству, используют методику ликвидационной стоимости. И наоборот, если финансово-экономическое состояние предприятия благополучно, для оценки его стоимости применяют метод чистых активов.   

 При оценке предприятия нередко  осуществляют вертикальный и  горизонтальный анализы баланса  и отчета о финансовых результатах. Они позволяют увидеть в динамике  происходящие изменения в структуре капитала предприятия, источниках финансирования, доходности и т.п.   

 Вертикальный анализ – представление  данных различных статей баланса, отчета о финансовых результатах  в процентах от общей суммы  средств предприятия и сопоставимых  данных.   

 Горизонтальный анализ – представление данных в виде индексов по отношению к базисному году или процентное изменение по статьям за анализируемый период и сопоставление полученных данных.   

 В результате анализа бухгалтерских  отчетов с помощью финансовых  коэффициентов можно выявить:

• сильные и слабые стороны данного предприятия;
• диспропорции в структуре капитала;
• уровень риска при инвестировании средств в данное предприятие;
• базу для сравнения с компаниями-аналогами.

 

    В целях финансового анализа  можно использовать большое количество коэффициентов, однако оценщик должен выбрать наиболее важные с точки зрения пропорции с учетом цели оценки. Наиболее важные показатели можно объединить в четыре группы:

1. коэффициенты левериджа (или коэффициенты финансового рычага); показатели, характеризующие степень привлечения заемных средств;
2. коэффициенты ликвидности, характеризующие собственные оборотные средства;
3. коэффициенты текущей деятельности;
4. операционные коэффициенты, характеризующие деятельность предприятия.

 

    Результаты анализа финансового состояния предприятия используются не только для выбора той или иной методики расчета стоимости оцениваемого предприятия, но и для внесения поправок в оценочную стоимость предприятия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.Характеристика коммерческого объекта для целей иследования и оценки его стоимости.

2.1. Местоположение, правовой статус  и назначение объекта

Местонахождение объекта:	Пос. Игра, ул. Труда, д.13
Тип объекта недвижимости:	Здание магазина общей площадью 274 кв. м
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи
Оцениваемые права:
1. Земельный участок:	Право пользования
2. Улучшения (здания):	Акционерная собственность
Наилучшее и наиболее эффективное использование:	Использование объекта в качестве торгового помещения
Дата оценки:	4 марта 2014года.

    Местоположение. Объект оценки расположен в центральном районе поселка Игры, в непосредственной близости от остановки автобуса ул. Советская. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Труда

Площадь земельного участка - 300 кв. метров

        Наличие  инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном  состоянии.

2.2. Внутрение строение объекта, его состояние и характеристика  его компонентов.

Описание основных параметров здания.

   Техническое обследование  произведено с целью определения  фактического состояния основных  элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.   Таблица 1.  Описание основных параметров здания

Год постройки здания	1990
Площадь общая, м2	274 м2
Объем общий, м3	901 м3
Количество этажей	1