Оценка рыночной стоимости

останутся на прежнем уровне или будут расти, а ипотечные  ставки не взлетят 

вверх, более того, если макроэкономические факторы будут оставаться в

пределах нормы, то ситуация на рынке жилой недвижимости значительно не

изменится, удельная цена будет  расти в среднем ежемесячно на 1-2%.

 

 

 

 

 

 

Анализ и описание местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в Калининском районе города Тюмень по адресу: ул. Белинского, дом 30, квартира 22. Жилой дом расположен в жилом  районе удаленного центра города с  хорошей транспортной доступностью (маршруты автобусов №№ 1, 30, 14, 11, 33, 54, 99, 141; маршрутные такси №№  9, 10, 16, 35, 37, 62, 68, 71, 85, 87) и транспортной развязкой. Удобный выезд на объездную дорогу и в аэропорт «Рощино». В этом районе хорошо развитая инфраструктура. Детский сад расположен напротив дома, участковый пункт полиции размещен в этом же доме. Пожарная часть расположена через несколько домов. В радиусе 500 метров от  дома расположена школа, два парка, детская площадка, продуктовые и промышленные магазины [см. Приложение 2].

Плотность застройки в  этом районе достаточно высокая, средний  возраст окружающих домом составляет 30 лет.

Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная  на 1 этаже в пятиэтажном кирпичном  жилом доме. Общая площадь квартиры 30,7м² , жилая часть 16,9м² _. Балкона нет, санузел совмещен, установлены пластиковые окна.

Таблица 1. Основные характеристики оцениваемого объекта

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Многоквартирный дом
Вид данных	Оценка
Регион	Тюменская область
Адрес	г. Тюмень, ул. Белинского, д. 30, кв. 22
Право собственности на здание	Полное право собственности
Год постройки	1977
Число этажей	5
Техническое состояние	Износ 33% - удовлетворительное
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная вода, горячая вода, канализация, центральное  отопление, телефон
Дополнительные удобства	Интернет, телевидение, радио, домофон.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Определение рыночной стоимости  объекта оценки сравнительным методом.

Сравнительный метод –  это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  аналогичными объектами, в отношении  которых имеются информация о  ценах сделок с ними.

В ходе анализа рынка жилой  недвижимости были отобраны объекты  аналоги [см. приложение 3].

Таблица 2. Характеристики объектов аналогов

Характеристики объектов / № объектов	1	2	3	4
Местоположение	Дом обороны, ул. Авторемонтная	Дом обороны, ул. Полевая	Дом обороны, ул. Ямская	Дом обороны, ул. Ямская
Этаж квартиры/дома	1/5	4/5	4/5	1/5
Площадь, м2	33	30	31	32
Цена предложения, руб.	1800000	2200000	2200000	2300000
Состояние квартиры	Нет информации	Состояние обычное	Состояние хорошее	Состояние хорошее
Источник информации	«Из рук в руки», № 800 от 20.05.2013, стр. 4; 98-60-79	«Из рук в руки», № 800 от 20.05.2013; 8-912-929-58-26	«Из рук в руки», № 800 от 20.05.2013; 8-922-481-01-37	«Из рук в руки», № 800 от 20.05.2013; 93-88-08

 

В сравнительном подходе  существуют следующие моменты сравнения:

1. Оцениваемые права собственности. Все объекты аналоги и оцениваемые объекты находятся на праве собственности, следовательно, корректировки не требуются и поправка ровна 1.
2. Условия финансирования. Для всех отобранных объектов и объекта оценки характерны типичные условия финансирования, следовательно, поправка ровна 1.
3. Условия продажи. У отобранных объектов аналогов представлена стоимость, цена фактической сделки может быть скорректирована на торг. Величина торга может быть достигнута до 5% по результатам исследований агентства недвижимости «Этажи».
4. Время продажи. Объекты аналоги выставлены один в период времени, следовательно, поправка равна 1.
5. Местоположение. Все объекты аналоги и оцениваемый объект находятся в одном районе, следовательно, поправка равна 1.
6. Поправка на этаж. Объекты аналоги находятся на первом и четвертом этажах пятиэтажного дома, а оцениваемый объект на этаже, так как этажи близки между собой и не являются крайними, то поправка равна 1.
7. Поправка на состояние объекта. Судя по имеющейся информации объекты аналоги имеют хорошее состояние. Оцениваемый объект так же имеет хорошее состояние, следовательно, поправка равна 1.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3. Расчет стоимости  объекта оценки сравнительным подходом.

Показатели	Оцениваемый ОН	Аналоги
		1	2	3	4
1.Стоимость продаж, руб 2.Площадь, м2	-   30,7	1800000   33	2200000   30	2200000   31	2300000   32
3.Цена за 1 м2, руб.	-	54545	73333	70968	71875
Поправки 1.Право собственности Скор-я цена за 1м2		1   54545	1   73333	1   70968	1   71875
2. Усл. фин-вания   Скор-я цена за 1м2		1   54545	1   73333	1   70968	1   71875
3.Усл. продажи Скор-я цена за 1м2		-5% 51818	-5% 69666	-5% 67420	-5% 68281
4. Время продажи   Скор-я цена за 1м2		1   51818	1   69666	1   67420	1   68281
5.Местоположение   Скор-я цена за 1м2		1   51818	1   69666	1   67420	1   68281
6.Поправка на этаж   Скор-я цена за 1м2		1   51818	1   69666	1   67420	1   68281
7.Поправка на сос-е объекта Скор-я цена за 1м2		1   51818	1   69666	1   67420	1   68281

 

 

 

                             С_он = 64296*30,7 = 1973887 руб.

Вывод: В результате получаем рыночную стоимость однокомнатной  квартиры в рамках сравнительного подхода по состоянию на 20.05.2013 с учетом округления 1974000 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Определение рыночной стоимости  оцениваемого объекта доходным подходом (метод капитализации).

Доходный подход – это  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Расчет стоимости определяется по формуле:

 

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

ПВД – это доход, при  условии, что целый год объект недвижимости будет сдаваться в  аренду. Анализ рынка недвижимости показал  (сегмент – аренда жилой  недвижимости) показал, что аналогичные  объекты в данном районе сдаются  в аренду от 9 до 12 тыс. руб.  [см. Приложение 4]. Для оцениваемого объекта примем примерную плату равную 12 000 рублей в месяц.

ПВД = 12000*12 = 144000 руб.

2. Расчет ДВД – действительный валовый доход.

ДВД – это ПВД, скорректированный  на недозагрузку 1 месяц

ДВД  = 144000-12000 = 132000 руб.

3. Расчет операционных доходов (ОР)

Коммунальные расходы  для однокомнатной квартиры составляют 2096 рублей в месяц.

Налог на имущество – 220 рублей в год.

 

 

 

 

Таблица 4. Расчет ОР

Услуги/объем	Тариф	Оцениваемый ОН, S=30,7	1 S=33	2 S=30	3 S=31	4 S=32
Холодная вода (для ГВС)/3,8	20,23	76,87	76,87	76,87	76,87	76,87
Тепло (для ГВС)/0,198	758,67	149,92	149,92	149,92	149,92	149,91
Водоотведение/9,123	11,93	108,84	108,84	108,84	108,84	108,84
Холодное водоснабжение/5,32	20,23	107,62	107,62	107,62	107,62	107,62
Центральное отопление/1,045	758,67	793,42	793,42	793,42	793,42	793,42
Вывоз отходов	1,52	46,66	50,16	45,6	47,12	48,64
Домофон	30	30	30	30	30	30
ТО коммуникаций, помещений домов	2,47	75,83	81,51	74,1	76,57	79,04
Содержание придомовой тер-рии	2,81	86,27	92,73	84,3	87,11	89,92
Содержание общего имущества дома	2,33	71,53	76,89	69,9	72,23	74,56
Текущий ремонт	4,05	124,34	133,65	121,5	125,55	129,6
Управление жилым фондом	2,1	64,47	69,3	63	65,1	67,2
Освещение/ 200кВт	1,8	1,8*200 =360	360	360	360	360
Итого за месяц:		2095,77	2130,91	2085,07	2100,35	2115,63
Итого за год:		25149,24	25570,92	25020,84	25204,2	25387,56
Итого за с учетом округления:		25149	25571	25021	25204	25388

 

ОР_он = 2095,77*12+220 = 25369 руб.

 

 

4. Расчет ЧОД

ЧОД = ДВД-ОР = 132000 – 25369 = 106631 руб.

5. Расчет коэффициента капитализации

 

Для расчета коэффициента капитализации возьмем объекты  аналоги [см. сравнительный подход].

Таблица 5. Расчет коэффициента капитализации.

Показатели/аналоги	1	2	3	4
1.Стоимость, руб.	1800000	2200000	2200000	2300000
2.Площадь, м2	33	30	31	32
3.ПВД, руб.	144000	144000	144000	144000
4.ДВД, руб.	132000	132000	132000	132000
5.Комун-е расходы, руб	25571	25021	25204	25388
6.Налог на им-во, руб	220	220	220	220
7.Итого ОР, руб.	25791	25241	25424	25608
8.ЧОД, руб.	106429	106979	106796	106612
9.Ко	0,0591	0,0486	0,0485	0,011

Средний коэффициент капитализации:

0,0418%

6. Расчет рыночной стоимости:

С_он=106631/0,0418 = 2550980 рублей.

Вывод: В результате получаем рыночную стоимость однокомнатной  квартиры в рамках доходного подхода по состоянию на 20.05.2013 с учетом округления 2551000 руб.

 

 

Согласование результатов  оценки

Для сравнительного подхода  присвоим максимальный коэффициент  важности – 0,8, т.к. он отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости при  расчете рыночной стоимости. Доходный подход не отражает реальной ситуации на рынке для оцениваемых объектов и является менее важным для данной ситуации – коэффициент важности присвоим 0,2. Затратный подход для  определения стоимости не применялся, так как нет информации по земельным  участкам.