Контрольная работа по дисциплине "Экономика недвижимости"

 

Техника остатка  для улучшений применяется при анализе экономической целесообразности модернизации или ликвидации здания, так как прямо измеряет вклад здания в стоимость. Применение техники также целесообразно для оценки недвижимости, имеющей значительный износ:

 

Техника остатка  для собственного капитала применяется для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

 

Техника остатка  для заёмного капитала применяется также для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

 

 

Задача 50. 

Определите  величину  износа,  если  эффективный  возраст здания – 50 лет, срок экономической жизни – 100 лет, стоимость продажи – 2000000 руб., стоимость участка – 150000 руб.

 

Решение

Расчет износа производится несколькими методами, одним из которых  является метод эффективного возраста. Он основан на экспертизе оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей воспроизводственной стоимости. Из этого соотношения следует формула накопленного износа:

И = (ЭВ /ЭЖ)·ВС,

где И – накопленный  износ;

ЭВ – эффективный  возраст – время, которым оценивается  продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических  факторов, влияющих на его стоимость;

ЭЖ – срок экономической  жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость  объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит  устранимый характер. В отечественной  практике определяется нормативный  срок жизни здания, обычно он указывается в паспорте объекта. Этот нормативный срок может использоваться для ориентировочных расчетов.

ВС – стоимость  воспроизводства.

В нашем случае:

И = 50/100*(2000000-150000) = 925 000 руб.

Ответ: величина износа составит 925 000 руб.

 

 

 

Задача 59.

Недвижимое  имущество сдано в аренду на 7 лет. Начальная ежегодная арендная плата начинается с величины 10 000 руб. и возрастает на 1000 руб. каждый год в течение всего срока  аренды. Рыночная ставка дохода – 11%. Стоимость  реверсии (продажи) составит 250 000 руб. Какова текущая стоимость прав арендодателя? 

 

Решение

Стоимость прав арендодателя равна текущей стоимости объекта  которую вычислим по формуле:

где V – текущая стоимость объекта недвижимости; NO_I – чистый операционный доход, полученный за определенный период времени; I – процентная ставка; FV – величина будущей стоимости объекта недвижимости, полученная в конце срока владения от его перепродаж; n – число периодов начисления процентов.

 

Ответ: текущая стоимость прав арендодателя составляет 179723,72 руб.

 

Список используемой литературы.

 

1. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб.: Питер, 2001.

 

2. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

 

3. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.