Экономический механизм аренды недвижимости

В то же время следует  учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение.

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая  комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати. Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные  платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

 

3. Договор аренды  недвижимости

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса  РФ. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3100. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

Передача имущества только в пользование возможна в том  случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют  арендодателю сохранять постоянный контроль над арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Выделим три основные черты, характерные для данного договора.

это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным распоряжаться  им, во владение и пользование (или  только пользование) другому лицу без  перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

аренда всегда носит временный  характер и по окончании срока  аренды имущество должно быть возвращено арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем  имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе  отношения сторон переходят в  сферу купли-продажи.

договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование  имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Данный договор также консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

Употребление в законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других - «имущественный наем» (прокат) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой  их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой  и наймом проводится лишь в отношении  жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для  проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество  сдается в аренду вместе со всеми  его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и  т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они  не определены, считается, что установлены  порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Заключение

По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности  работников арендный механизм находится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственнические отношения — арендные — кооперативные — подрядные — наемные.

Договор аренды - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование. Стороны  договора аренды - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем  вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая  иностранное), имеющее титул как  собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или  собственником сдавать имущество  в аренду.

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически или  единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в  собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение арендованного  имущества.

Основная обязанность  арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества  арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

                     

Список используемой литературы:

 

1. Гражданский кодекс РФ.  М.: Юркнига, 2004.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. Налоговый кодекс РФ, ч.1,2.
4. Градостроительный кодекс РФ, М., Юркнига, 2004
5. «Земельный кодекс РФ» от 25 окт. 2001г. №136 – ФЗ// ФЗ РФ 1995.
6. Закон г. Москвы от 9 июня 2003г. №50 «О порядке подготовки и получении разрешения на строительство, реконструкцию градостроение объектов в г. Москва»
7. Закон г. Москвы, от 14 мая 2003г. №27 «О землепользовании и застройке в г. Москве»
8. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
9. Федеральный закон “О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам”.
10. Постановление Правительства РФ от 06.03.98 г., № 288 “Об утверждении положения об учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
11. Постановление Правительства г. Москвы от 29.06.99 г., № 585 “О приоритетах в предоставлении жилья на условиях найма и выделении безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья в 2000-2001 годах”.
12. Указ Президента Российской Федерации “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” (с изменениями на 09.07.97 г.). 
    Положение “О приватизации жилищного фонда в г. Москве” (с изменениями на 01.04.96 г.).
13. Федеральный закон от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
14. Закон РФ от 04. 07.91 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Закона РФ  23.12.92 №4199-1, Федеральных законов от 11.08.94 №26-ФЗ, 28.03.98 №50-ФЗ, 01.05.99 №88-ФЗ).
15. Федеральный закон от 21.122001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ».
16. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
17. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
18. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
19. Конституция Российской Федерации.– М.: Вершина, 2003.
20. Щабалин В.Г. Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. – М.: Флинъ, 2001.

Литература основная

21. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. – 2-е изд., испр. – СПб.: Изд.АСВ, СПб АСУ, 2004. – 384с.
22. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Изд. Высшее образование, 2006. – 656с.
23. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. – М.: Феникс, 2004. – 160с.

Дополнительная

24. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.: Филинъ, 1999.
25. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимости. Учебник для ВУЗов, М.: Смолин Плюс, 1999.
26. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. С.-Петербург, 2000.