Договор аренды

Содержание

 

1. Теоретическая часть: Договор аренды      3
2. Задача 1……………………………………………………………………6
3. Задача 2……………………………………………………………………8

Библиографический список……….……………………………………….11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Договор аренды.

Традиционное определение аренды - это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) - имущества во временное владение или пользование (или только пользование) за плату.

Основная форма выражения таких  взаимоотношений - Договор.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования в соответствии с договором арендованного имущества, являются его собственностью.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во временное пользование другому лицу.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п..

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу не предъявляет.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой - либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей.

Формы арендной платы:

- определенные платежи  в твердой сумме, вносимые периодически  или одновременно;

- установленная доля  полученных в результате использования  имущества продукции, плодов и  доходов; 

- предоставляемые арендатором  арендодателю определенные услуги;

- возложения на арендатора  обусловленных договором затрат  по улучшению арендованного имущества.

Содержание договора аренды. Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

а) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

б) Имущество должно быть передано в аренду в установленный  срок. Этот срок должен быть указан в  договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние  имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и  передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

По общему правилу  арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением  таких, которые:

а) оговорены арендодателем  при заключении договора;

б) заранее известны арендатору;

в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска.

 

 Задача 1.

 

     Определить  стоимость двухэтажного офиса  с помощью валового рентного  мультипликатора. Исходные данные:

• потенциальная валовая рентная выручка объекта оценки сопоставленных 150 тыс. долларов;
• рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставленных с оцениваемым, представлена в табл. 1:

                                                                                                                                          Таблица 1

Рыночная информация по сопоставленным объектам

Сопоставимый  объект	Продажная цена, долл.	Потенциальная валовая рента
1	2	3
Офис № 1	520000	60000
Офис № 2	300000	70000
Офис № 3	280000	65000

 

     Валовый рентный мультипликатор  определяется отношением продажной  цены объекта к потенциальной  валовой выручке, либо к действительной  валовой выручке. Оптимальный  для данного сектора рынка  валовый рентный мультипликатор  рассчитывается исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

     Расчеты приведены  в табличной форме (табл. 2):

                                                                               

 

                                                          Таблица 2

Расчет стоимости с  помощью валового рентного мультипликатора

Сопоставимый  объект	Продажная цена, долл.	Потенциальная валовая рента	Валовый рентный  мультипликатор
Офис № 1	520000	60000	4,27
Офис № 2	300000	70000	4,29
Офис № 3	280000	65000	4,31

 

 

     Среднее  значение валового рентного мультипликатора 4,26.

     Тогда 150 000 долл. Х 4,26 = 639 000 долл., что составляет стоимость оцениваемого двухэтажного офиса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 2.

 

     Офисное  здание выставлено на продажу.  Общая площадь помещений здания  составляет 4 000 . На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает арендную плату из расчета 270 долларов за 1 в год. Срок аренды заканчивается через 2 года, и арендатор планирует освободить здание.

     Проведенный  оценщиком анализ показывает, что  после освобождения здания его  целесообразно реконструировать  под четыре офисных секции  по 1 000 каждая. Величина арендной платы после реконструкции представлена в табл. 3. На такую реконструкцию потребуется 600 000 долларов. Она может быть осуществлена в течение трех месяцев. В оставшееся время третьего года арендаторами будет занято только две секции из четырех. При этом постоянные расходы на содержание здания составляют 150 000 долларов, а операционные – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год сбор арендной платы составит 90%, постоянные расходы будут возрастать на 8% в год, арендная плата останется на прежнем уровне. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 12% в год, а ставка арендной платы уменьшится на 10%. Ставки дисконтирования, определенные оценщиком по годам реализации проекта, представлены в табл. 3.

     Методом  капитализации дохода определить  текущую стоимость объекта недвижимости.

 

                                                                                                                             Таблица 3

Величина арендной платы  и ставки дисконтирования

Величина арендной платы, руб.	Ставка дисконтирования, %
	0 – 1 год	2 – 4 год	5 – 7 год
270	8	9	12

 

 

 

                                                                                                                                          Таблица 4

Расчеты текущей стоимости  объекта недвижимости

Год	Валовый доход	Постоян- ные рас- ходы	Операци- онные расходы	Расходы на рекон- струкцию	Перио- дический поток до- хода	Ставка дисконта	Дискон- тирован-ный чис- тый до- ход
1	0	150000	160000		800000	8	490000
2	1	150000	160000		800000	9	437500
3	2	162000	87750	600000	438750	9	-327647
4	3	174960	234000		1170000	9	541693
5	4	188957	234000		1170000	12	427124
6	5	204073	234000		1170000	12	363897
7	6	220399	235872		1053000	12	257982
8	7	238031	264177		1053000	12	207063
Текущая стоимость объекта							2397612

 

 

     Чистый  доход:

1. 800000 – 150000 – 160000 = 490000
2. 800000 – 150000 – 160000 = 490000
3. 438750 – 162000 – 87750 – 600000 = - 411000
4. 1170000 – 174960 – 234000 = 761040
5. 1170000 – 188957 – 234000 = 747043
6. 1170000 – 204073 – 234000  = 731927
7. 1053000 – 220399 – 235872 = 596729
8. 1053000 – 238031 – 264177 = 550792

     Чистый  дисконтированный доход:

 

     Таким образом,  текущая стоимость объекта недвижимости = 453703,7 + 449541,3 – 300593,6 + 698201,8 + 667002,7 + 653506,25 + 532793,75 + 491778,6 = 3645934,5.

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

1. Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости: метод. указ. / Сост. Е.В. Аленичева. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. 32 с.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 512 с.: ил. – (Серия «Учебник для вузов»).
3. Васильева Л.С. Экономика недвижимости: учебник / Л.С. Васильева. – М.: Эксмо, 2008. – 480 с. – (Высшее экономическое образование).
4. Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования // Деньги и кредит. – 2009. - № 6 – с. 27-30.
5. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд. Перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2003. – 836 с.
6. Журнал «Аудитор» № 12. А.Г. Саркисянц. Ипотечное кредитование в России и за рубежом.
7. Закон РФ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 № 102-ФЗ.
8. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. – 2008. - № 11. – с. 75-82.
9. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / А.В. Марченко – Ростов н/Д: Феникс, 2006. – 352 с. (Высшее образование).
10. Смагин В.Н., Киселева А.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие (В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008. – 240 с. – (Полный курс за 3 дня).