Аграрные отношения и земельная рента

Принципиальный механизм образования дифференциальной ренты II не отличается от механизма возникновения дифференциальной ренты I. Его можно проиллюстрировать тем же рис. 2.1 для участка №2. Отличаются только причины пониженного уровня издерже*: *сли для дифференциальной ренты I они связаны исключительно с природными факторами, то для дифференциальной ренты II – с сочетанием природных факторов и вложений капитал*.

Очевидно, что в условия* рыночной экономи** ни оди*, даже самый худши* участок земли н* будет отдан собственнико* в аренду бес*латн*. В свою очередь, арендатор* даже на худших землях должны иметь возможность *окрывать свои издержки и получать доход, достаточный для расчетов по арендной плате, внесения налоговых платежей в бюджет, расширения производства и получения нормальной (нулевой экономической) прибыли. Данная проблема решается с помощью чистой (абсолютной) ренты, получаемой со всех земель без исключения, в том числе и с худши*.

Фактически, чистая рента является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условиях существования на нее частной собственности. С одной стороны, частная собственность на землю исключает свободную миграцию капитала в аграрный сектор экономики, так как нельзя использовать землю без разрешения собственник*, а * другой стороны, величина приго*ных для сельскохозяйственного использования земельных угодий строго ограничена, то есть неоткуда взять дополнительные участки в обход интересов собственника.

В этих условиях у собственнико* появляется возможность запрашивать арендную плату за любые земельные участки, а у арендаторов – возможность устанавливать завышенны*, по сравнению с практикой формирования издержек и прибыли в других отраслях экономики, цены на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность ее заплатить. При этом для предельны* земель чистая рента является единственным видом ренты, для остальных – дополнением к ренте дифференциально*.

Таким образом, ч*стая рента выступае* своеобразны* налогом, которым землевладельцы при посредстве арендаторов облагают все общество, пользуясь тем, что земля как фактор производства чрезвычайно немобильна. Если бы не было чистой ренты, уровень издержек каждой сельскохозяйственной фирмы был бы ниже. *ез чистой ренты кривые издержек арендаторов (АТСI) и общеотраслевая кривая предложения S проходили бы ниже, и, следовательно тот же объем предложения сельскохозяйственной продукции существовал бы при более низком уровне цен на нее (см. рис. 2.1).

Вместе с тем, представляется не совсем корректны* рассматривать чистую ренту как однозначно негативное явление. Так как для арендатора она является издержками, то у него появляется достаточно сильный стиму* минимизировать данный вид расходов, то есть максимально эффективно использовать каждый участок земли. И наоборо*, отсутствие ренты стимулирует бесхозяйственност*, что еще сравнительно недавно наглядно показывало большинство колхозов и совхо*ов. Таким образом, чистая рента представляет собой экономический механизм, обеспечивающий рачительное отношение к ограниченному природному ресурсу – земле.

Распределение земельной ренты между субъектами аграрного производства зависит от типа ренты. Дифференциальная рента I практически в полном объеме попадает к землевладельц*, так как он устанавливает арендную плату на уровне, учитывающем качество участков. Дифференциальная рента II является результатом производственных усилий арендатора и до завершения срока арендного договора действи* полностью присваивается им за вычетом подоходного налога. После же его окончания дифференциальная рента II начинает полностью или частично присваиваться землевладельцем, так как достигнутые с помощью усилий арендатора улучшения земли обычно становятся неотделимыми от нее. Так, проложенные внутри хозяйства дороги или мелиоративные сооружения арендатор, покидая участок, не может взять с собой, что резко усиливает позиции землевладельца при перезаключении договора аренды на новый сро*. Собственни* вполне может по окончанию срока действия договора увеличить арендную плату, ничем особ* не риску*: *а улучшенную землю новый арендатор согласится платить б*льше.

Данный механиз* присвоения дифференциальной ренты II сказывается на эффективности ведения сельскохозяйственного производства. В частности, появляется зависимость между сроками аренды и отношением арендаторов к земле. При коротких сроках аренды аренд*торы не заинтересованы в улучшении качеств земли: после окончания арендного договора они от собственных усилий только понесут потер*, так как *ем лучше станет земля, тем резче поднимется арендная плата. При длинных сроках, напротив, смысл улучшать землю е*ть – все время, пока аренда действует, дифференциальную ренту II будет получать арендатор. Таким образом, только длинные сроки аренды способствуют рачительному отношению к земле.

Чистая рента присваивается  землевладельцем в форме арендной платы. Для него она выступает в качестве вознаграждения за обладание абсолютно ограниченным ресурсо*. Однако на практике часть чистой ренты может оставаться у арендатора, поскольку он является посредником между потребителями сельскохозяйственной продукции, оплачивающими э*у ренту при покупке товаров, и землевладельцем, ее, в конечном счет*, получающим. Такая операция, как и любая посредническая услуга, может приносить посреднику доход. В этом случае часть чистой ренты составит экономическую прибыль арендатора.

В свою очере*ь, арендной платой называется вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельц*, то ест* плата за уступку землевладельцем арендатору части прав собственности на землю. Экономической основой арендной платы является рента, однак* количественно рента и арендная плата различаются. С одной стороны, не все виды ренты входят в арендную плату (например, дифференциальную ренту II арендатор не передает землевладельцу). С другой стороны, арендная плата, являясь суммарной, совокупной велич*ной выплат за передачу в аренду конкретного земельного участка, часто включает платежи нерентного происхождения. Так, участок обычно сдается вместе с находящимися на нем постройками, оборудованием и даже с инвентаре*. Очевидно, что с теоретической точки з*ения плата з* данные компоненты должна рассматриваться как процент, так как в данном случа* передается в пользование такой фактор производства как капитал, а не земля.

Арендная плата выступает как  рыночная цена передачи права пользования  землей и оказывает решающее воздействие на объемы спроса и предложения на землю (рис. 2.2).

Рис. 2.2 Равновесие на рынке аренды земли

Учитывая ограниченность земли, предложение земли является абсолютно неэластич*ым и потому изображено на ри*. 2.2 вертикальной линией. Спрос же на землю представлен кривой с отрицательным наклоно*, так как он диктуется величиной предельного продукта в денежной форме, который арендатор может получить в результате использования фактора земля в своем производстве. Пере*ечение данных кривых * устанавливает уровень равновесной арендной платы.

Если величина арендной платы выше уровня равновесия, то количество арендаторов, которые в состоянии  заплатить ее, уменьшается. Спрос  на землю падает, что вызывает уменьшение арендно* платы до равновесного уровня. Если арендная плата отклоняется от точки равновесия вниз, то число желающих арендовать землю превышает ее предложение, обостряется конкуренция между арендаторами за участки. Это вызывает увеличение арендной платы до ее равновесного состояния.

На земельном рынке  осуществляются не только арендные операции, но и происходит купля-продажа земли  в собственность. Продажная цена земельного участка непосредственно  связана с приносимой им арендной плато*, так как отчуждая землю, ее владелец желает получить суммарную дисконтированную величину всех будущих арендных платеже*. Однако арендные платежи в предельном случае уходят в неопределенно далекое будущее, и *оэтому при дисконтировании должна быть применена формула текущей дисконтированно* с*оимости для бесконечного периода:

PЗЕМЛИ = PDVБЕСК = ,

гд*: TRCONST – величина годовой арендной платы;

I – ставка процента.

Таким образом, рыночная цена земли представляет собой капитализирован*ую аренд*ую пла**, то есть сегодняшнюю дисконтирован*ую стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.

Глав* 3. Особенности *грар*ог* рын** Российской Федерации.

Как известн*, многообразие форм собственности на землю и организационно-правовых форм хозяйствовани* в Р* было официально признано в 1991 г.1 При этом реформирование аграрного сектора шло одновременно с трансформацией земельных отношений. В ходе реорганизации колхозов и совхозов их работники наделялись земельными долями и имущественными паями и *ридически они становились совместными собственниками земли и других активов сельхозпредприятий. В целом, до 70% площади сельхозугодий, находившихся в пользовании сельхозпредприятий, стали принадлежать собственникам земельных долей2.

Однако сама кампания приватизации земли и реорганизации колхозов и совхозов проводилась поспешно и во многом формально. В результате и в настоящее время большая часть владельцев продолжает равнодушно относиться к своему статусу совместного собственника земли сельскохозяйственных предприятий. Да и реформы 1990–2000 гг. в целом во многом осуществлялись «путем проб и ошибок». В тот период среди практиков и научных работников не было единства во взглядах на набор инструментов, средств и способов преобразования аграрного сектора. Некоторые руководители правительственных учреждений и ведомств пытались внедрять присущие развитым странам рыночные механизмы без учета специфики российского аграрного сектора, а на местах не успевали осваивать новые законодательные акты (за 1990–1993 гг. их было принято свыше 100).

Становление цивилизованного рынка земли в Р* сдерживается противоречиями между отдельными законами, а также правовыми коллизиями в земельном и гражданском законодательстве. Особенно часто эти недостатки проявляются в ходе правоприменительной практики Земельного кодекса Р*3, федер*льны* законов «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»4, «Об ипотеке (залоге недвижимости)»5, «О несостоятельности (банкротстве)»6 * других нормативных актов.

Неслучайно поэтому  в последние годы выделение земельных  долей из землепользования сельхозпредприятий инициируется, как правило, не их владельцами, а предприимчивыми гражданами и организациями, хорошо знающими пробелы в земельном и гражданском законодательстве. Это создает благоприятные условия для коррупции администраций муниципальных обр*зований и руководителей сельхозпредприятий при сделках с земельными участками и облегчает рейдерские захваты земель сельскохозяйственного назначени*.

До сих пор не утихают споры политиков, экономистов и юристов по поводу частной собственности на землю. Одни утверждают, что частная собственность уже не играет большой роли в институциональной структуре национальных экономик развитых стран, что она во многом модифицировалась в совместную, корпоративную и так далее. Другие считают, что введение частной собстве*ности на землю не привело к повышению эффективности сельскохозяйственного производства. Однако мало кто из них, отмечая незавершенность трансформации земельных отношений, готов признать развитие отношений собственности в качестве ключевого элемента институциональной трансформации аграрного сектора. Не учитывается и исторически сложившееся в российском обществе отношение к частной собственности на землю.

Вместе с тем, без  практического решения проблемы частной собственности на землю  в РФ нормальный рыночны* механизм, при котором ограниченный ресурс достается тому субъекту экономики, который может его максимально эффективно использовать, и потому готов за него больше заплатить, остается блокированным. Попав в руки нерадивого владельца или даже вообще оставаясь заброшенной и неиспользуемой, земля не может перейти к более рачительному хозяину.

Не может быть в  этих условиях и нормальных арендных отношений, в том числе и чистой ренты. А это означает, что мотивация  производителей сельскохозяйственной продукции к бережному использованию земли сильно ослаблена. Мотивация же, основанная лишь на дифференциальной ренте, явно недостаточна. В результате у работающих на земле отсутствует чувство хозяина и, наоборот, наблюдается хищническое, потребительское отношение к приро**.

Тесная связь существует также между собственностью на землю  и финансированием сельхозпредприятий, в котором они острейшим образом  нуждаются для закупки техники, удобрений, кормов. Дело в том, что  земля как недвижимое имущество  традиционно считается одн*м из наиболее надежных видов залога, под который банки охотно выдают кредиты, а * отечественны* аграрных предприятий этого источника средств пока нет.

Кроме тог*, частная собственность способна ограничить неприкрытое административное вмешательство централ*ных и местных властных структур в хозяйственные дела коллективных и фермерских хозяйст*, в настоящее время зачасту* граничащее с произволом.

Таким образом, с точки  зрения экономической теории представляется абсурдным волевое исключение из системы рыночны* отношений столь важной составной части, как частная собственность на фактор земля. Принятие нового Земельного кодекса РФ и других законов, вводящих реальное право частной собственности на землю, в этом смысле представляет собой абсолютно верное решение, о*нако еще не получившее широкого практического применени*.

В структуру хозяйствующих  субъектов аграрного сектора РФ входят следующие их вид*:

сельскохозяйственные  коммерческие организации корпоративного тип*;

государственные и муниципальные  унитарные предп*ияти*;

крестьянские (фермерские) хозяйства;

хозяйства населения, которые  включают в свой состав личные подсобные  хозяйства (ЛПХ), садоводство и огородничество граждан.

Очевидно, что так как  сельскохозяйственные организации и личные подворья являются разли*ными хозяйствующими субъектам*, то и доход по результатам их деятельности поступает в распоряжение различных субъектов.

За период с 1990 – 2006 гг. почти в два раза сократились  размеры сельхозпредприятий по площади  сельскохозяйственных угодий и по другим факторам производства (численность работников, поголовье скота, количество тракторов). Одновременно произошло увеличение числа сельскохозяйственных организаций почти в 1,9 раза – с 25,8 тыс. до 48,2 тыс. хозяйств. С 2000 по 2006 г. количество крупных и сре*них сельхозпредприятий вне официальной статистики (прекративших и/или приостановивших сельскохозяйственную деятельность, не представивших отчетность территориальным органам Росстата) увеличилось с 0,7 тыс. до 8,2 тыс. Доля последних составляет почти 30% о*щего количества крупных и средних сельскохозяйственных организаций. Из состава малых предприятий перешли в неофициальный сектор аграрной экономики 7,5 тыс. хозяйств (37% их общего числа).

Изменения в количественном составе сельхозпредприятий отражают противоречивые тенденции рыночной трансформации аграрного сектора. Уменьшаются размеры сельхозпредприятий (кроме 10 – 15% наиболее крупных) и одновременно растет их число. Однако они остаются низкоэффективными из-за унаследованных от прошлого энергоемких и тру*озатратных технологий производства в растениеводстве и животноводстве. Поэтому сельхозпредприятия имеют огромные долги по кредитам, по налогам перед бюджетами различных уровней.

Таким образом, следует  признать, что сельское хозяйство  РФ в настоящее время еще не вышло на оптимальный уровень своего развития и характеризуется, к сожалению, низкой эффективностью. По основным экономическим показателям аграрный сектор РФ ощутимо отстает от передовых хозяйств США и Западной Европы, причем этот разрыв отнюдь не сокращается, а наоборот, увеличивается. Так, производительность труда в российском земледелии меньше, чем в США в 8 раз, а в животноводстве – почти в 40 раз. На единицу животноводческой продукции расходуется зерна в 2-3 раза больше, чем в большинстве развиты* стран. Потери сельскохозяйственной продукции при уборке, транспортировке и хранении, по оценкам экспертов, часто достигают трети всего урожая.