Рынок земли: особенности, понятие, сущность

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд.

Вкладывать деньги в недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную "горячку", направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

На сегодняшний день постоянная или пожизненная рента  остается излюбленным видом сделок среди квартирных мошенников и аферистов.

По договору ренты  одна сторона передает некое имущество, а вторая обязуется периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы, какого-либо другого имущества или услуг. Как следует из ст. 587 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), под выплату ренты может быть передано как недвижимое имущество (в том числе квартира), так и движимое (автомобиль и т. д.) [8].

Договор ренты должен быть оформлен в письменной форме, в  обязательном порядке заверен нотариусом, а также пройти государственную  регистрацию. В противном случае он не считается заключенным.

Законодательством также предусмотрено, что по договору ренты имущество может передаваться как бесплатно, так и за определенную сумму. Если оно передается за деньги, к договору применяются правила, регулирующие сделки купли-продажи. В этом случае помимо собственно ренты плательщик обязан уплатить получателю еще и некую сумму за имущество. Передача имущества по заниженной цене невозможна, поскольку в этом случае сделка может быть признана недействительной.

В отличие от постоянной пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Законом определено, что получателями пожизненной ренты может быть несколько лиц. В этом случае после смерти каждого из них доля оставшихся получателей пропорционально увеличивается за счет доли умершего. В данном случае никакой речи о наследовании ренты нет, поскольку характер обязательств исключает передачу прав получателя по наследству. Нельзя заключать договор в интересах лица, уже умершего к моменту его заключения.

Законодательством определено, что сумма пожизненной ренты  не может быть ниже одного размера МРОТ и должна выплачиваться в конце каждого календарного месяца. В том случае, если получатель ренты требует расторгнуть договор из-за неисполнения обязательств плательщиком, получатель может потребовать вернуть ему ранее переданное имущество (в том случае, если имущество было передано бесплатно).

Еще один важный момент: в том случае, если переданное под  выплату ренты имущество по каким-либо причинам (не зависящим от получателя платежей) погибло, договор все равно  продолжает действовать.

Некоторые юристы выделяют этот договор, указывая, что он по своей  природе отличается от договоров  ренты. Однако в п. 2 ст. 583 ГК РФ указано, что пожизненная рента может  быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество (ст. 601 ГК РФ). Плательщик обязан обеспечить получателю жилье, питание, медицинские услуги, а также, по договоренности сторон, уход и ритуальные услуги. Все услуги должны быть указаны в договоре в денежном выражении (не менее 2 МРОТ). По соглашению сторон возможна замена указанных услуг на денежное возмещение.

Выкуп ренты вполне возможен. Только очень затратен.

Выкуп возможен по инициативе как получателя, так и плательщика ренты. Получатель может потребовать выкупить ренту в том случае, если плательщик не может исполнять свои обязательства или просрочил выплаты. Плательщик в свою очередь имеет право отказаться от выплаты ренты, для чего он должен ее выкупить. Отказ должен поступить к получателю ренты в письменной форме не менее чем за три месяца до прекращения выплат.

Теоретически нормы  Гражданского кодекса, посвященные  ренте, в большей степени защищают ее получателя. Плательщик обязан не только платить ренту или осуществлять определенные услуги, но в ряде случаев заплатить за передачу имущества. Заключая договор ренты, он, таким образом, будет расходовать больше денег. Однако большинство получателей ренты - лица весьма преклонного возраста, чем нередко пользуются многочисленные мошенники.

Наиболее популярным у них является оформление пожизненного содержания с иждивением. Такие договоры, как правило, заключают люди, которые  нуждаются в постоянном уходе. Их легче контролировать и обманывать. Поскольку договор действует, пока жив получатель ренты, очень часто такие получатели живут считанные месяцы с момента заключения договора. Это наименее защищенные законодательством люди.

Аналогичная ситуация и  с пожизненной рентой. Разница  лишь в том, что при постоянной ренте необходимо платить деньги, а при иждивении - осуществлять уход за получателем. Получатели постоянной ренты защищены лучше, мошенникам просто нет смысла избавляться от них или продавать их квартиры. Правда, в случае с одинокими людьми мошенников устроит любой договор.

Вместе с тем, если бы каждый получатель ренты знал свои права, ситуация могла бы измениться. Нет необходимости бояться заключения договоров ренты. Просто до его подписания необходимо получить соответствующую  консультацию у юриста, а при оформлении договора четко понимать, с кем вы заключаете этот договор.

Таким образом, рентные  отношения представляют собой отношения  между собственником земли и  арендатором по распределению прибыли.

При продаже земли  ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте.

На рыночную цену земли  определенное влияние оказывает  отношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество основной земли невозможно увеличить.

 

1.Рынок земли: особенности, понятие, сущность

1.3 Государственное регулирование  агропромышленного комплекса в  России

 

Агропромышленный комплекс в условиях рынка занимает особое положение, не позволяющее в полной мере и на равных условиях участвовать  в межотраслевой конкуренции. Низкодоходное сельское хозяйство, зависимое от природных факторов и имеющее ярко выраженный сезонный, цикличный характер производства - более отсталая в технологическом плане отрасль по сравнению с промышленностью. Вложенные в нее капиталы приносят меньшую отдачу. Сельское хозяйство медленнее, чем другие отрасли, приспосабливается к меняющимся экономическим и технологическим условиям.

Для обеспечения устойчивого  развития АПК необходима действенная  экономическая система, основанная на сочетании методов и принципов государственного регулирования.

Функции государства  в сфере аграрных отношений определяют основные методы государственного регулирования  маркетинговых отношений в АПК: косвенные (экономические) и прямые (административно-распорядительные).

Косвенные (экономические) методы основываются на нормативно-правовой базе и включают в себя следующие регулирующие воздействия:

- влияние на динамику  цен и доходов;

- регулирование занятости,  профессиональной подготовки и  демографии как фактора маркетинговой  среды;

- стимулирование инновационной и инвестиционной деятельности;

- стимулирование рационального  использования природных ресурсов  и т.д.

Прямые (административно-распорядительные) методы включают в себя государственный  контроль за различными видами предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов, прямое вмешательство государства в предпринимательскую деятельность.

Отрасли аграрной сферы  специализируются на производстве продукции  земледелия и животноводства, ее переработке  в готовые продукты и их реализации, на производстве средств производства для сельского хозяйства и связанных с ним отраслей, а также отрасли материально-технического обслуживания села. Состояние дел в отраслях агропромышленного комплекса напрямую зависит от наличия надлежащей материальной базы для расширенного воспроизводства сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки, отраслей производственной и социальной инфраструктуры села. Решение этой задачи обеспечивается посредством вложения инвестиций в основной капитал в виде затрат на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно - изыскательские работы и других затрат. При этом инвестиционные процессы в АПК должны быть организованы таким образом, чтобы обеспечить аграрным отраслям условия для получения наибольшей прибыли и (или) достижение иного полезного эффекта. В условиях рыночной экономики, в связи с этим, появилась необходимость в современных, получивших широкое распространение в мировой практике подходов к организации инвестиционных процессов в АПК, среди которых особое место принадлежит маркетингу. Однако следует отметить, что популярность маркетинга, возросшая в России с началом экономических реформ в стране, не принесла успеха большинству российских предприятий, строившим свою деятельность по классическим маркетинговым образцам. Поэтому является важным глубокое осмысление российского и зарубежного опыта для того, чтобы определить роль маркетинга и степень его регулирования в АПК.

Несмотря на значительную роль маркетинга в АПК, его применение в условиях существующей ситуации в  российской экономике ограничено многими  факторами, среди которых следует  выделить следующие, наиболее существенные для его развития:

1. Недоразвитость рыночных отношений,  появление массовой неплатежеспособности, несовершенство российского законодательства - все это создает значительные  трудности в разработке и реализации  маркетинговых действий в АПК.

2. Отсутствие достаточных средств  у государства, сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, способных вкладывать свои средства в АПК. Все предприятия и организации, участники инвестиционной деятельности в аграрном секторе, в таких условиях нацелены на выживание. Главной целью для них является не обеспечение максимальной взаимной выгоды, а поддержание определенных объемов работ.

3.Нестабильность экономического  и политического положения в  стране ограничивает применение  стратегического маркетинга в  АПК. Для его участников является  более важным получение сиюминутных выгод, чем расчеты на долгосрочную перспективу [9].

Таким образом, при общем снижении роли государства в становлении  рыночных отношений в стране, аграрный сектор экономики должен остаться в  поле деятельности государственных  рычагов и стимулов рынка.

Функции государства в сфере  аграрных отношений определяют основные методы государственного регулирования  маркетинговых отношений в АПК: косвенные (экономические) и прямые (административно-распорядительные).

Инструментами государственного регулирования (экономическими регуляторами) являются нормативы, платежи, ставки, тарифы, контракты, лицензии, штрафы, дотации, субвенции, кредиты, субсидии и т. д.

 

2. Анализ земельного рынка в России

2.1 Сельское хозяйство - важная составляющая земельного рынка

 

Под рынком земли следует  понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются  в той или иной форме отношения  собственности на землю.

Агропромышленный комплекс Красноярского края располагает достаточными ресурсами для успешного развития. Сельскохозяйственные угодья занимают площадь 5,0 млн. га (12,4% земельного фонда), численность сельского населения составляет 698 тыс. человек (24,1% численности населения края). В структуре валового внутреннего продукта региона агропромышленный комплекс занимает 4 процента [18].

Сельское хозяйство - важнейшая  сфера экономической деятельности по производству сельскохозяйственной продукции и оказанию услуг в  целях обеспечения населения качественным продовольствием, промышленности - сырьем и содействия устойчивому развитию сельских территорий.

Основными причинами относительно медленного развития отрасли сельского  хозяйства являются:

- низкие темпы структурно-технологической модернизации отрасли, обновления основных производственных фондов и воспроизводства природно-экологического потенциала;