Ипотечное кредитование и перспективы его развития

Рис. 2. Схема отношений между участниками ипотечного кредитования.

Главная задача вторичного рынка ипотечных кредитов – обеспечить первичный рынок кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами:

1. ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл;
2. в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения;
3. предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;
4. договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией;
5. при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удостоверяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;
6. в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что  можно выделить следующие принципы ипотеки:

• гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависиомсти от времени внесения его в ипотечную книгу;
• бесповоротности – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

По вышеизложенным данным можно судить об ипотеке как о  специфическом виде кредита, обладающем особыми, отличными от других видов  кредита, свойствами и функциями. Данный вид кредита является источником долговременных вложений, в основном, в жилищное строительство, так как оно наиболее полно удовлетворяет всем специфическим чертам данного вида кредитования.

1.2. Классификация ипотечных кредитов и характеристика основных их видов

Ипотечные кредиты классифицируются по следующим признакам:

1. Объект: земельные участки; имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи;  воздушные, морские суда;  космические объекты, объекты незавершенного строительства.
2. Цель: приобретение готового жилья; на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт; строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.
3. Вид кредитора: банковские; небанковские.
4. Вид заемщиков: застройщикам и строителям; будущему владельцу жилья; сотрудникам банков; сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.
5. Амортизация долга: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
6. Вид процентной ставки: Фиксированная; переменная.
7. Возможность досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии выплаты штрафа.
8. Степень обеспеченности: Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
9. Способ рефинансирования

Таким образом, в настоящее  время на рынке ипотечного кредитования представлено множество разнообразных видов кредита, предназначенных для широкой целевой аудитории заемщиков.

1.3. Модели ипотечных кредитов

В настоящее время в  мировой практике сложились два  классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих  основных видов договоров:

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

В качестве кредитора может  выступать ипотечный банк или  ссудно-сберегательное учреждение. Для  кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска  ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для  выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части  капитала самим заемщиком. При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала). Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания). При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.4):

• кредитный договор;
• договор об ипотеке;
• договор страхования заложенного жилья;
• договор купли-продажи жилья;
• генеральное соглашение;
• агентский договор;
• договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам;
• договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства;
• договор страхования предпринимательского риска;
• договор купли-продажи ценных бумаг.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования  предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном  рынке между кредитором и ипотечным  агентством заключается соответствующее  соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать  вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются  жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений. 

2. Процесс функционирования  ипотечного кредитования

2.1. Механизм ипотечного кредитования

Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов, при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки. Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.

Для молодых людей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения  ипотечного кредита, молодой человек  должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине  призыва в армию в течение срока кредитования. Для молодых заемщиков дамского пола, особенно незамужних, так же необходимо подтвердить банку серьезность намерений в погашении ипотечного кредита, учитывая возможность рождения ребенка и отпуска по уходу за ним.

Не только проблемы, но и возможности  дает молодой семье возраст при  ипотечном кредитовании. Банки разрабатывают специальные ипотечные программы для молодых. Кроме того, молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут получить поддержку у государства по программе "Обеспечение жильем молодых семей".

Самым ярким примером является программа ипотеки «Молодая семья» от Сбербанка. Она предназначена для тех пар, в которых хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста. По сравнению с другими, ипотечный кредит «Молодая семья» предусматривает более низкий первоначальный взнос, возможность отсрочить погашение основного долга на период строительства жилья и в случае рождения ребенка. И при расчете суммы кредита можно учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей.