Управление рисками в недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Понятие недвижимости

2. Общая характеристика  недвижимости

3. Классификация недвижимости

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость - основа национального  богатства страны. Состояние рынка  недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой  деятельности.

Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные  споры, налогообложение, сдача имущества  в аренду, акционирование предприятий  и перераспределение имущественных  долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог - вот  краткий перечень операций, при осуществлении  которых требуются знания в области  экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка  недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики  недвижимости необходимо как для  успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

В контрольной рассмотрены  особенности недвижимости и классификация  объектов недвижимости и т.д. Цель данной контрольной работы состоит в рассмотрении ценовой политики предприятий и т.д.

Задачи работы диктуются  поставленной целью:

- дать понятие недвижимости;

- рассмотреть объекты  недвижимости и их классификацию;

- определить характеристику  недвижимости.

Теоретической основой для  написания работы являются учебные  материалы и научные статьи следующих  авторов: Н.А.Щербакова, А.Г.Грязновой, Л.Н.Тэпман.

Для написания контрольной  работы использовалась специальная  литература, периодические издания, методические рекомендации.

Структура контрольной работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В сложившейся практике к  недвижимости традиционно относят  землю и все улучшения, постоянно  закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Понятие «недвижимое имущество» впервые было сформировано в римском  праве в связи с ведением в  гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и  в настоящее время оно стало  общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо  в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом  объединил поместья и вотчины  в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился.

В советском гражданском  праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная  собственность на землю и применено  не учитывающее землю понятие  «основные фонды». После отмены частной  собственности на землю деление  вещей на движимые и на движимые трансфомировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие  «недвижимость» вновь введено в  экономический и правовой оборот Законом РСФСР « О собственности  РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с  установлением статуса частной  собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза  ССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).

В соответствии с гражданским  кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам  относятся следующие материальные и нематериальные объекты.

Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ

Отдельные объекеты (ст.13 ГК РФ).	Сложные объекты (ст.132.ГК РФ).
1. Земельные участки; 2. Участки недр; 3. Обособленные водные  объекты; 4. Все, что прочно связано  с землей, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения; 5. Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной  регистрации: - воздушные и морские  суда; - суда внутренного плавания; - космические объекты; Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.	Предприятия в целом как  имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудования; - сырье и продукция; - права требования обязанности  (долги); - права на обозначения,  индивидуализирующие предприятие,  его продукцию, работы и услуги; - другие исключительные  права.

В теории и практике различают  понятие недвижимого имущества  как материального (физического) объекта  и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Недвижимое имущество
Физический объект
· Местоположение · Площадь и границы · Объем · Размер (высота, длина, ширина) · форма	· ландшафт · залежи ископаемых · тип почвы · физические характеристики · внешняя среда
Объекты экономических  отношений
· Товар · Капитал в вешной форме · Издержки содержания · Финансовый актив	· Полезность · Доходность · Ликвидность · стоимость	· цена · налогообложение · инвестирование · спрос и предложение
Объект правовых отношений
· право собственности (владеть, пользоваться, распоряжаться	· Вешные права (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного введения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, траст и иные права).

Объект общих  социальных отношений (земля)
· Место обитания людей  всех поколений · Невосполнимый природный  ресурс · Пространственный базис  размещения других объектов · Защищается на благо всех людей · Основа свободы и независимости	· Условие жизни людей · Источник благ · Престижность владения · Основа гордости и славы · Многофункциональное значение

Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА  НЕДВИЖИМОСТИ

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что  с ней прочно связано, включая  присоединенные к ней объекты  независимо от того, имеют ли они  природное происхождение или  созданы руками человека.

В России понятие «недвижимое  и движимое имущество» впервые употребил  Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому  имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные  строения, как возвышающиеся над  землей, так и построенные под  ней, например мосты, плотины, шахты.

В советском гражданском  праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с  отменой частной собственности  на землю использовалось не учитывающее  землю понятие «основные фонды», т. е. предметы производственного и  непроизводственного назначения, функционирующие  в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Законом к недвижимости может  быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, «предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

Вещи, которые не относятся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Отличительные признаки недвижимости представлены в табл. 1.

Таблица 1.

Признак	Характеристика  признака
Неподвижность	Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного  ущерба
Связь с землей	Прочная и физическая, и  юридическая связь с землей
Уникальность	Отсутствие абсолютно  одинаковых объектов недвижимости (они  различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению  и т. п.)
Полезность	Полезность заключается  в наличии способности удовлетворять  потребность человека в жилых  и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д)
Фундаментальность	Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при  обычных условиях
Долговечность	Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки  службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет
Необходимость управления	Недвижимость нуждается  в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение  поддержания объекта в функционально-пригодном  состоянии: проведение ремонта и  различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг  и т.д.)
Тенденция к росту стоимости	Стоимость недвижимости имеет  тенденцию увеличиваться со временем
Регламентация сделок государственными органами	Существуют установленные  государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью
Проблематичность сокрытия	Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров
Высокий уровень затрат при  сделках	Стоимость недвижимости и  уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров

 

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее  время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество  связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения  ущерба потребительским свойствам.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный  товар из всех существующих: земля  по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные  сроки службы до 200 лет;

- предприятия как имущественные  комплексы обычно создаются на  бессрочный период. В обычных  условиях недвижимость невозможно  потерять, как это иногда случается  с личными вещами, а ее стоимость  со временем возрастает, что обеспечивает  надежность инвестиций.

3. КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Выделяют три  основных типа недвижимости: земля, жилье  и нежилые помещения (рисунок).

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий  в производстве всех других товаров  и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам  представлена в табл. 2.

Таблица 2

	ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Земля		Жилье		Нежилые помещения
- свободные земельные  участки (под застройку или  другие цели использования поверхности  земли); - природные комплексы  (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.		- элитное жилье; - типовое жилье; - городское, загородное жилье и  др.		- офисные помещения; - складские помещения; - торговые помещения; - производственные помещения  и др.

Общая классификация  недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; - для производственной  деятельности: фабрики, заводы; - для сельскохозяйственных  целей: фермы, сады; - для специальных целей:  школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания  правительственных и административных  учреждений
по целям владения	- для ведения бизнеса; - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов  и НЗП; - для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов
по степени специализации	- специализированная - которая  в силу своего специального  характера редко (если вообще  продается) на открытом рынке  для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев,  когда она реализуется как  часть ее использующего бизнеса:  нефтеперерабатывающие и химические  заводы, электростанции; собственность  с такими конструктивными особенностями,  размерами и спецификой, что рынок  таких зданий не существует  вообще или в данной местности; - неспециализированная - вся  другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на  открытом рынке для использования  в существующих или аналогичных  целях
по степени готовности к эксплуатации	- введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции  или капитального ремонта; - незавершенное строительство
по воспроизводимости в натуральной форме	- не воспроизводимые:  земельные участки, месторождения  полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения