Оценка стоимости предприятия при реструктуризации

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут  быть определены как для цены единицы  измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки  цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным  анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения  аналогов) и определением уравнения  связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных  с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения  и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как  правило, должны быть близки друг к  другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

2. Метод выделения. [5,6] Метод  применяется для оценки застроенных  земельных участков. Условия для  применения метода:

наличие информации о ценах  сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый  земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается  использование цен предложения;

соответствие улучшений  земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

определение элементов, по которым  осуществляется сравнение единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

корректировка по каждому  из элементов сравнения цен каждого  аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок;

расчет рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения  или стоимости воспроизводства  улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка путем  вычитания из рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, стоимости замещения или  стоимости воспроизводства улучшений  земельного участка. Сумма затрат на создание улучшений земельного участка  может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных  показателей. К укрупненным стоимостным  показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта  в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К  элементным стоимостным показателям  относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы  затрат на создание улучшений. Расчет суммы затрат на создание улучшений  с использованием элементных стоимостных  показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно – индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости  замещения или стоимости воспроизводства  учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ  улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми  и неустранимыми. Экономический  износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта  недвижимости в результате его устранения.

3. Метод распределения. [5,6] Метод применяется для оценки  застроенных земельных участков. Условия применения данного метода:

наличие информации о ценах  сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый  земельный участок.

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка  в рыночной стоимости единого  объекта недвижимости;

соответствие улучшений  земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

определение элементов, по которым  осуществляется сравнение единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок;

расчет рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного обобщения  скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка путем  умножения рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

4. Метод капитализации  земельной ренты. [5,6] Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения  метода - возможность получения земельной  ренты от оцениваемого земельного  участка. Данный метод предполагает  следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной  ренты;

расчет рыночной стоимости  земельного участка путем капитализации  земельной ренты.

Под капитализацией земельной  ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или  изменяющихся с одинаковым темпом величин  земельной ренты за равные периоды  времени. Расчет производится путем  деления величины земельной ренты  за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий  коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной  ренты может рассчитываться как  доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся  на рынке земли. Основными способами  определения коэффициента капитализации  являются:

деление величины земельной  ренты по аналогичным земельным  участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

5. Метод остатка. Метод  применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность  застройки оцениваемого земельного  участка улучшениями, приносящими  доход. Метод предполагает следующую  последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного  дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет величины земельной  ренты как разности чистого операционного  дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и  чистого операционного дохода, приходящегося  на улучшения за соответствующий  период времени;

расчет рыночной стоимости  земельного участка путем капитализации  земельной ренты.

Чистый операционный доход  равен разности действительного  валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет  арендодатель. Действительный валовой  доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя  помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой  доход равен доходу, который можно  получить от сдачи всей площади единого  объекта недвижимости в аренду при  отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Для пустующих и используемых собственником для собственных  нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный  доход включаются доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи  в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений  земельного участка следует учитывать  наиболее вероятный темп изменения  дохода от улучшений и наиболее вероятное  изменение стоимости улучшений.

6. Метод предполагаемого  использования. [5,6]. Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения  метода - возможность использования  земельного участка способом, приносящим  доход. Метод предполагает следующую  последовательность действий:

определение суммы и временной  структуры расходов, необходимых  для использования земельного участка  в соответствии с вариантом его  наиболее эффективного использования;

определение величины и временной  структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной  структуры операционных расходов, необходимых  для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей  уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования  всех доходов и расходов, связанных  с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к  дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

 

2. Оценка стоимости предприятия  при реструктуризации

 

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления  реструктуризации предприятия. В процессе оценки выявляют альтернативные подходы  к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию  максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственника и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Процесс реструктуризации направлен  на обеспечение эффективного использования  производственных ресурсов, приводящего  к увеличению стоимости бизнеса. Реструктуризация — это совокупность мероприятий по комплексному приведению условий функционирования компании в соответствие с изменяющимися  условиями рынка и выработанной стратегией развития данной компании. Реструктуризация нацелена на быстрое  скачкообразное улучшение показателей  деятельности компании.

Чтобы выяснить, в чем  заключается смысл реструктуризации, следует обратиться к западному  опыту. Впервые о реструктуризации заговорили еще в 80-х годах XX в., когда экономика США пережила ряд кризисных явлений, первопричинами которых были мировой энергетический кризис, вызвавший экономический спад, а также усиление конкуренции со стороны других развитых стран, и, прежде всего, Японии и ФРГ.