Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости г.Армавира

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимое  имущество, находящееся в свободном  обороте, является объектом различных  сделок, что вызывает необходимость  оценки его стоимости, то есть определения  денежного эквивалента в конкретный момент времени. По мере развития цивилизованных рыночных отношений потребность в оценке недвижимости постоянно возрастает. Согласно Федеральному закону №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка объектов собственности является обязательной во многих ответственных случаях: для оформления наследства, для получения кредита, при страховании, а также для выгодной купли или продажи [3]. По мере развития рынка недвижимости все более очевидно, что в операциях с имуществом должен участвовать профессионал, который может ориентировать продавца и покупателя относительно стоимости включенных в сделку объектов. Мировая практика показывает, что отсутствие в данных процессах независимых профессиональных оценщиков, как правило, приводит к ущемлению или просто обману одной из сторон. Коммерческой недвижимостью называется недвижимость, которая может приносить доход, в связи с чем, иногда ее называют доходной. Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости  [9].

Целью данного курсового  проекта является оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости в г. Армавире.

Исходя из цели курсовой работы требуется решить следующие задачи:

• Теоретический обзор недвижимости как объекта оценки;
• Теоретический обзор трёх подходов к оценке недвижимости (затратного, сравнительного, доходного) и методов в рамках этих подходов;
• Анализ рынка аренды торговых помещений г. Армавира;
• Расчёт стоимости объекта оценки тремя подходами;
• Согласование результатов оценки трёх подходов.

Объектом оценки является торговый центр, расположенный в г. Армавире. Предметом оценки является рыночная стоимость объекта оценки.

Методической основой  исследования служат работы отечественных  и зарубежных ученых по экономике  и оценки стоимости недвижимости, а также федеральные законы, касающиеся оценочной деятельности, Международные и Федеральные стандарты оценки. В качестве методологической базы исследования использованы методы затратного, сравнительно и доходного подходов к оценке недвижимости.

Информационной базой  исследования послужили учебные пособия: Татарова А. В. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Тэпман Л. Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов», Грибовский С. В. «Оценка доходной недвижимости» и других отечественных и зарубежных авторов, а также периодические издания и информационные ресурсы сети Интернет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1 Недвижимое имущество как объект оценки

 

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости.

Необходимость определения  рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

• приватизации;
• передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
• использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
• продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
• переуступке долговых обязательств;
• передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• возникновении  спора  о  стоимости   объекта  недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы. [3].

Указанные выше случаи определения  рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

• купле-продаже объектов недвижимости;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный 
  капитал предприятий и организаций;
• дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
• ликвидации объектов недвижимости;
• сдаче недвижимости в аренду;
• уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости — зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики. [11].

Недвижимость может приносить  текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам — в силу высокой стоимости  единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.

В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие отдельно стоящие предметы.

Для того чтобы определить, является предмет движимым имуществом или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недвижимости, условия арендного договора, на которых сторона присоединила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

«Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информированно, считая, что на цену не оказывается неправомерного влияния».

Практическая оценка недвижимости требует от оценщиков использования в дополнение к рыночной стоимости других видов стоимости:

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
• стоимость замещения;
• стоимость воспроизводства;
• стоимость объекта оценки при существующем использовании;
• инвестиционная стоимость;
• стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
• ликвидационная стоимость;
• утилизационная стоимость;
• специальная стоимость.

Положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости.

Природные и техногенные экологические факторы, к которым относят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсические загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлекательность территории, на которой расположена недвижимость.

Таким образом, объект недвижимости – это уникальный объект, здание или сооружение, расположенное на конкретном земельном участке. Земельный участок обладает ценностью, неповторимостью местоположения, неподвижностью. Тем самым, любой объект недвижимости для рационального и выгодного использования подлежит оценке.

 

1.2 Подходы к оценке недвижимого имущества

 

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1)  определение рыночной  стоимости новых или относительно  новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2)  определение рыночной  стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3)  определение рыночной  стоимости  строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4)  определение рыночной  стоимости объектов, с которыми  редко заключаются рыночные сделки;

5)  определение рыночной  стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет  большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.